부산광역시 무허가건축물 입주권 일명 뚜껑! 요건 한 방 정리해드립니다.

부산광역시 무허가건축물 입주권 일명 뚜껑! 요건 한 방 정리해드립니다.

 

재개발에서 무허가건물은 일명 '뚜껑'으로 불린다.

땅은 없고, 땅 위 건물만 뚜껑처럼 얹혀 있어서 그런 것 같다.

 

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땅 소유권이 없으니, 건물 감정평가액(몇백만원~몇천만원)에다가 프리미엄을 지불하면 되기 때문에 다른 물건보다 초기 투자금액이 작아 재개발에서 인기있는 물건이다.

 

 

부산광역시 재개발 사업에서 입주권이 나오는 무허가건물의 요건은 무엇일까?

 

이 뚜껑! 무허가건축물을 매수할 때에는 조합에 확인하고 사면, 크게 사고가 나는 경우는 없는 것 같지만

 

- 조합설립이전인 재개발 추진 지역일 경우 등에는 확인이 필요하다.

 

 

무허가건축물이 입주권이 나오는지 여부 확인이 중요하나,

블로그마다, 카페마다 검증되지 않은 떠도는 얘기가 많아

법령을 찾아보고 공부해봤다. 이렇게 직접 공부해보면 내 머릿속에 각인하는데 도움이 됨

 

공부해 보니,

서울 다르고, 부산 다르고,....각 지자체 조례마다 1981년, 1989년 등 요건이 다르다.

 

블로그 등에는 서울꺼를 전국에 해당하는 요건인마냥 글 써놓은것도 보이고

부산꺼를 전국에 해당하는 요건인 것처럼 올려놓은 글들도 많다.

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근거법령도 기재없이, 떠돌아 다니는 말(예를들면, 구역지정일 이전에 건축되었음이 항공촬영으로 확인되는 경우 입주권 가능)들을 그대로 옮겨놓으니 헛갈리는 분들도 많을 것 같다.

 

 

부산광역시 기준 재개발지역내 무허가건축물의 분양대상을 알아본다.

철저히 법령만 보면 된다.

 

법령에 없는 무허가건축물은 주변 사람들 말만 믿고 샀다가는, 누가 책임져 주지 않는다.

애매하거나, 모르는 것은 조합이나, 구청에 물어보면 된다.

 

 

 

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례

[시행일 : 2020-09-30]

제37조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

1. 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자

 

 

위와 같이

관리처분계획기준일 현재 & 기존무허가건축물

두 조건이 충족되어야 함!

 

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그럼,

첫번째! 관리처분계획기준일이 무엇인지, 기존무허가건축물이 무엇인지 알아봐야 하는데

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조(정의) 2. “관리처분계획기준일”이란 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제72조제2항에 따른 분양신청기간이 만료되는 날을 말한다.

즉, 사업시행계획 인가 후 이루어지는 조합원 분양신청기간이 만료되는 날!이 관리처분계획기준일임

 

 

 

 

두번째! 기존무허가건축물은

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조(정의) 1. “기존무허가건축물”이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물을 포함한다. 이하 같다)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 “신발생무허가건축물”이라 한다.

 

첫번째와 두번째 조건을 앤드(&) 조건으로 충족해야 하므로,

 

예를 들면,

구역지정이 2010년에 지정된 것도

1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물이어야 할 것

 

구역지정이 2015년에 지정된 것도

1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물이어야 할 것

 

구역지정이 2021년에 지정된 것도

1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물이어야 재개발 입주권 대상이다.

 

구역지정이 언제 되었든지 1989년 3월 이전의 무허가 건축물만 가능!

 

블로그나 카페에 위 시기와 관련한 오류들이 많이 보이므로 주의해야한다.

 

또 하나의 숙제가 남았다.

1989년 3월 이전의 무허가건축물인지 아닌지 확인은 어떻게 하느냐?

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제5호를 보면 된다.

 

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조

5. 기존무허가건축물인 경우에는 항공촬영판독결과와 재산세과세대장 등 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 하며, 국·공유지는 제2호 규정에 따라 인정된 점유연고권자를 기준으로 한다.

 

즉, 1989년 3월 이전에 발생한 무허가건축물임이

항공촬영판독결과와 재산세과세대장 등으로 확인되면 된다

 

국/공유지는 조례 제2호(2. 국·공유지 점유자는 점유연고권이 인정되어 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과에 따라 관계법령과 정관등이 정하는 바에 따른다.)에 따르면 된다.

이에 대해서는 다음에 공부하는 걸로 한다. (현장 실무에서는 국가나 캠코에 점유사용료 내고 있는 자료와 수도요금/전기요금 내는 것 등으로 증빙하는 것 같다.)

 

이와 같이,

부산광역시 재개발지역내 무허가건축물 매수, 입주권 자격이 되는 요건은 아래 요건을 모두 충족해야 가능하다.

 

"1989년 3월 29일 이전에 항공촬영으로 확인된 자료와 재산세 과세대장 등으로 소유자임을 증빙하는 자료가 있어야 한다."

 

89년을 기억하자! 뚜껑은 89년!

암기팁 : 부산시장에서 뚜껑팔구(뚜껑89)~ 무(허가건축물)팔구(무89)

(지역마다 다르므로, 해당 시도 조례 참조 필요)

 

 

글쓴 날 : 2021년 1월 29일

 

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