광안4구역 재개발 정비계획 및 구역지정 절차 진행중

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오늘은 정비계획 및 정비구역 지정이 예상되는 광안4구역 재개발 예정지를 소개드리겠습니다.

광안4구역 재개발 예정지는 지난주 사전타당성검토를 통과한 가칭 광안5구역 인근에 위치하며, 이미 사전타당성검토를 통과하고 작년에 정비계획 입안 및 구역지정 신청 접수를 완료한 재개발 예정지입니다.

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현재는 40여개가 넘는 유관부서와 관련기관들의 의견협의 절차를 한창 진행중에 있습니다.

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▶ 광안4구역 재개발 예정지 진행상황

• 2021년 5월 재개발 추진준비위원회 발족
• 2021년 7월 정비사업전문관리업체 선정(건은 도시정비시스템)
• 2021년 8월 9일 사무실 개소 및 동의서 징구 개시
• 2021년 10월 30일 동의율 73% 징구
• 2022년 4월 13일 부산시 사전타당성검토 통과 통보(권리산정기준일)
• 2022년 7월 8일 정비계획 입안 및 구역지정 신청

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▶ 광안4구역 재개발 예정지 권리산정기준일 : 2022년 4월 13일

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▶ 2022년 7월 8일 정비계획 입안 및 구역지정 신청 접수 완료

• 광안4구역은 구역지정 신청 이후, 계속하여 유관기관/부서와 협의를 진행중에 있습니다.
• 통상 구역지정까지 1년이 넘는 기간이 소요되기에 올해 여름 쯤에는 구역지정 공람공고 소식이 들리지 않을까 예상합니다.
• 그 이후로는 경관심의를 거쳐 통과되면 구역지정 고시가 이루어집니다.

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▶ 예상 일정

• 2023년 중순 : 정비구역 지정 공람공고 및 주민설명회
• 2023년 하반기 : 도시경관공동위원회 심의
• 2023년 하반기 : 정비계획 결정 및 구역지정 고시

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광안4구역 재개발 예정지 특장점

수영역(지하철 환승역) 도보권의 2호선과 3호선 더블 역세권

부산에서 평지라는 큰 장점

수영구에서 작지 않은 약 965세대의 단지 규모 계획

수영역 인근의 다양한 상권과 병의원 등 이용편리

재래시장인 팔도시장, 민안초등학교 인근 위치, 도보 10분거리에 수영강, 센텀시티 생활

광안4구역과 바로 마주보고 있는 곳에 민락2구역이 위치하여, 총 2천여세대의 신축 주거단지가 형성될 것으로 보여, 주변환경이 많이 개선되고 변화될 것으로 예측됩니다.

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센텀시티의 신세계백화점, 롯데백화점, 영화의 전당, 벡스코 등 차량으로는 5분이면 접근이 가능한 곳으로 해운대 길목에 위치하여 접근성이 좋습니다. 이러한 여러 장점들로 인해 많은 분들이 항상 관심을 가지고 있는 광안4구역입니다. 부산에서 수영구 광안동은 실거주로도 최상급으로 선호되는 곳이라 재개발 예정지에서도 시세가 좋은 곳 중 하나이며, 조용하고 빠르게 진행중인 재개발 구역입니다.

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광안4구역 재개발 예정지 사업 간략
명칭		(가칭) 광안4구역 재개발 예정지
위치		수영구 광안동 91-3번지 일대
면적		약 45,600㎡	2종일반주거지역
전세 세대수		약 965여세대 (예상)	조합원수 550+@
진행상황	2021년 9월 30일 정비구역 지정을 위한 사전타당성 심의 신청 2022년 4월 11일 14시 사타 심의 통과 2022년 4월 13일 사타통과 통보 (권리산정기준일) : 심의결과 : 조건부 의결 [조건부 내용 ] ㅇ 신청지 중앙부 동서방향으로 보차혼용통로나 공공보행로 계획 검토 ​ - 위 부분은 설계상에 해당 부분 추가 하면 되는 부분이라 조건자체가 크게 중요한 부분은 아닙니다.
	2022년 7월 8일 정비계획 입안 및 구역 지정 신청 접수
	[ 예상일정 ] 현재 구역지정 신청 이후 계속하여 관할당국과 협의 및 보완 중에 있습니다. ​40여개가 넘는 기관들과 협의를 거쳐야 하기에 다소 물리적인 시간이 필요합니다. (약 1년여) 그리고 경관심의를 거친 후에 구역 지정이 되기에 총 1년~ 1년 6개월 정도가 소요됩니다. ​올해 개인적인 예상 일정이오니 참고만 하시면 됩니다. ​ ​2023년 중순 정비구역 지정 공람공고 및 주민 설명회 2023년 중순 ~ 하반기 도시경관공동위원회 심의 2023년 하반기 정비구역 지정 고시 공고 ​ 해당 일정을 기준으로 조금씩 변동이 있을수 있습니다.
간략평가		수영역의 역세권, 센텀생활권 등 우수한 입지를 가지고 있고 주변 시세가 워낙 좋아 향후 시세 역시 기대가 되고 있습니다. ​초기에 시세를 많이 끌어가는 요즘의 재개발 상황을 고려하면 짧게 보시기 보다는 시간을 두고 보시는 것이 좋으실 것 같습니다. 물론 입지등을 고려시 더 길게 볼수록 수익률은 상승할것 입니다. 하지만,재개발 예정지는 언제나 절차적, 시간적 불확실성이 있습니다.

광안4구역 재개발 예정지 타입별 세대수
타입	세대수	비율	조합원	일반분양
39 (임대)	97	10.05%	​	​
59	196	20.31%	​	​
84	535	55.44%	​	​
104	137	14.20%	​	​
총	965		약 550+@	​
아직 초기 자료이긴 이지만 84타입 이상의 타입 비율이 거의 70% 가까이가 됩니다. 향후 진행과정에서 변동이 있을수 있으니 참고 자료로 보시면 되실것 같습니다.
추진위 측에서 예상한 타입별 세대수 입니다.

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그럼, 현재 구역지정 절차가 진행중인 광안4구역 재개발 예정지의 인수가 작은 소액매물을 소개드리겠습니다.

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원룸(다세대주택) 매물은 최저 시세 및 최저 인수가 매물이며, 신축원룸 역시 시세가 낮아 향후 재개발 진행기간을 고려하면 좋은 선택이 될 수 있습니다. 주택부속토지는 사업용토지로 간주되어 법인 투자에 좋은 물건이 되겠습니다.

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광안4구역 재개발 예정지 물건 상세정보
종류	원룸 최저 시세	신축 원룸 소액 인수가	광안 아파트 시세가 낮은	매선 감정평가 기대	주택부속토지 시세 최저
면적	전용 24.3㎡ 공급 31.3㎡	전용 17.94㎡ 공급 27.3㎡	전용 38.05㎡	전용 53.98㎡ 공급 67.69㎡	대지 61㎡
매매가	2억원	2억 5,000만원	3억원	4억 8,000만원	3억원
임대	4,275만원	1억원	7,000만원	1억 5,000만원	-
인수가	1억 5,725만원	1억 5,000만원	2억 3,000만원	3억 3,000만원	3억원
공시가격	9,390(22년)	8,600	1억 1,900	1억 3,900	153만원/㎡
기타정보	제2종일반주거지역 2022.1월 사용승인 방1/화1 주차 6대 북향 4층 중 중층 (92-19)	제2종일반주거지역 2022.1월 사용승인 방1/화1 주차 6대(9세대) 북향 4층 중 중층 (92-19)	제2종일반주거지역 방3/화1 1980년 사용승인 3층 중 2층 매도자 요청 지번 미기재 ​	제2종일반주거지역 방3/화1 1980년 사용승인 3층 중 2층 매도자 요청 지번 미기재 ​	제2종일반주거지역 도시지역 개별주택가격 1억 초과 1/2지분 ​
현금 여유가 되시는 분은 지금이 광안4구역 매수에 좋은 타이밍인 것 같습니다. 소액으로 인수 후 지금으로부터 2년 후 등 조금 빠른 매도를 고려하신다면 원룸 등 물건 선택을 추천드리고, 매수 후 길게 보시는 분은 감정평가가 더 나오는 물건을 선택(맨션 등)하셔서, 향후 분양신청 시기 때 84타입 이상을 선택하는 것이 장기적으로는 더 이익이 될 것으로 예상됩니다. 더 길게 보실 분은 매수 후 임대사업자 등록도 좋은 방법입니다.

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