전포4주거환경개선지구 해제되기 직전입니. 재개발 본격 시작

부산의 초기 재개발 구역 중 서면 생활권인 전포4주거환경개선지구입니다.

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인프라는 다 갖췄다! 서면의 인프라를 모두 가진 곳입니다.

노후된 주거지역으로, 재개발로 갈 수 밖에 없는 전포4, 전포5주거환경개선지구입니다.

재개발은 전포4주거환경개선지구와 전포5주거환경개선지구를 합쳐서 같이 진행하고 있습니다.​

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이 일대는 지하철 1호선 부전역과 동해남부선 부전역이 위치해 있고, 앞으로는 서울 청량리와 부전역을 연결하는 KTX이음도 부전역에 2024년 말 개통 예정인 곳입니다.

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전포4주거환경개선지구는 바로 옆 전포5주거환경개선지구와 함께 통합 재개발을 추진하고 있습니다.

전포4주거환경개선지구는 도시계획위원회에서 해제가 되었고, 이제 해제 고시만 기다리고 있습니다.

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▶ 전포4주거환경개선지구 최근 진행상황

• 2021년 8월 : 전포4·5구역 재개발 추진준비위원회 구성
• 2021년 : 주거환경개선지구 해제를 위한 주민 동의서 징구 시작(사전타당성검토 동의서와 함께 징구)
• 2022년 1월 : 전포4주거환경개선지구 해제 신청
• 2022년 11월 23일 : 주거환경개선지구 정비계획 및 정비구역 해제(안) 공람 공고
• 2023년 1월 17일 : 부산진구의회 '전포4 정비구역 해제 의견청취의 건' 가결
• 2023년 2월 22일 : 부산시 도시계획위원회 주거환경개선지구 해제 원안의결

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주거환경개선지구에서 해제되면, 그간 정비구역에서 취득세 중과 때문에 접근을 망설이셨던 다주택자 분들의 진입이 활발해집니다.

주거환경개선지구에서는 공시가격 1억 이하라도 취득세가 중과되었지만, 해제되는 즉시 취득세 1.1%를 적용받기 때문입니다.​

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▶ 전포4주거환경개선지구 예상 일정

• 2023년 4월중 : 전포4주거환경개선지구 해제 고시
• 이후 절차 : 사전타당성검토 접수 → 사전타당성검토 심의 → 정비구역지정 신청 → 정비구역지정 공람공고 → 도시경관공동심의 → 구역지정 고시 → 추진위 승인→ 조합설립 인가절차 진행→시공사 선정~
• 이미 동의서를 상당부분 징구해 놓은 부분이 있어, 사전타당성검토 접수도 순조롭게 진행될 것 같습니다.

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▶ 전포4주거환경개선지구 입지

• 부산 교통의 중심(지하철 부전역, 동해선 부전역, 부전역 지하에 KTX부전역 건설 계획, 2024년 말 서울 청량리행 KTX 이음 정차 예정)
• 부전역 복합환승센터 전망(예비타당성조사 진행중)
• 부산시민공원과 송상현광장 이용 편리
• 서면 생활권
• 전포4 옆 이편한세상 시민공원 아파트 (전포1-1재개발) 2022년 가을 준공·입주​

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▶ 재개발 사업개요

• 명칭 : (가칭) 전포4·5구역 통합 재개발
• 위치 : 부산광역시 부산진구 전포동 (지도 참조)
• 구역면적 : 48,700㎡
• 용도지역 : 제3종일반주거지역
• 예상 총 세대수 : 약 1,100여세대 계획중
• 조합원수 : 미정
• 현 진행단계 : 전포4주거환경개선지구 해제 고시 임박

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목표 주민동의율은 75%입니다. 주민동의율 75%는 추후 조합설립을 할때 반드시 충족되어야 하는 조건으로 재개발 조합설립인가를 받을 때 역시 최소 필요한 조건입니다.

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전포4주거환경개선지구는 투자자들에게 인기가 많은 소액 원룸이 많이 없기 때문에 잘 알려지지 않은 곳입니다. 재개발은 최소 2년이상 끌고 갈 수 있는 것으로 담으셔야 합니다.

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바로 옆 이편한세상시민공원도 재개발 구역이었습니다.(전포1-1구역)

조금 떨어져 있지만 서면 아이파크도 재개발 구역이었습니다.(전포2-1구역)

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전포동 재개발의 다음 타자는 전포4,5주거환경개선지구 지역인 것 같습니다.

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입지 좋고, 주변 개발 차근차근 되고, 시세 좋은 곳,

노후된 지역에 재개발 물건을 묻어놓으시기 바랍니다.

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초기 재개발에서 인기가 좋은 곳은

주로 소액 물건이 많은 곳입니다. 소액이라 투자자 수요가 많고 입소문도 많이 나기 때문입니다.

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전포4,5는 그런 곳은 아닙니다.

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진득하게~ 장기 투자자들로 하나 둘 바뀌면서 입지에 걸맞는 시세를 점잖게 낼 곳이라고 생각합니다.​

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전포4지구의 그간 진행경과를 살펴보면,

전포4주거환경개선지구는 1999년 최초 정비구역으로 지정되었습니다.

정비구역 지정 고시일로부터 10년 이상 경과하고, 토지 등 소유자 50% 이상이 정비구역 해제에 동의하였습니다.

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전포4 주거환경개선지구의 토지 등 소유자는 총 355명, 정비구역 해제 동의자수 205명으로 해제 동의율 57.7%로 법적 해제 동의율인 50%이상을 충족했습니다.

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2023년 1월 17일 부산진구의회는 전포4 주거환경개선지구 정비구역 해제(안)을 가결 처리하였고, 지난 2월 부산시 도시계획위원회에서도 해제안건을 원안의결하였습니다.

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주거환경개선지구에서 해제되면, 다주택자의 취득세 중과와 본격적인 재개발 절차의 시작인 사전타당성검토 접수를 진행할 것으로 예상합니다.​​

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전포4 주거환경개선지구 추천 매물

중개대상물 종류	다세대주택
소재지	부산시 부산진구 전포동 13-39
거래형태	매매
면적	전용 26.57㎡, 공급 30.83㎡
층수	4층 중 2층
방 갯수	방1/거실1/화1
준공	2009.6.5
임차현황	공실
주차	불가
방향	북향(주출입구 기준)
구조	철근콘크리트 구조
공동주택가격	3,420(22년)
매매가(급매)	8,000만원
취득세	주택수에 따라 중과, 2번째 주택까지는 1.1% (현재는 주거환경개선지구, 잔금을 해제 이후로 하면 1.1%)
용도지역	제3종일반주거지역

중개대상물 종류	다세대주택
소재지	부산시 부산진구 전포동 13-40
거래형태	매매
면적	전용 36㎡, 공급 41㎡
층수	4층 중 1층
방 갯수	방2/화1
준공	2005.11.25
임차현황	전세 3,000
주차	불가
방향	남동향(주출입구 기준)
구조	철근콘크리트 구조
공동주택가격	4,590(22년), 3,810(21년), 3,680(20년)
매매가(급매)	8,500만원 (인수가 5,500만원)
취득세	주택수에 따라 중과, 2번째 주택까지는 1.1% ((현재는 주거환경개선지구, 잔금을 해제 이후로 하면 1.1%)
용도지역	제3종일반주거지역

중개대상물 종류	다세대주택
소재지	부산시 부산진구 전포동 27-135
거래형태	매매
면적	전용 23.52㎡, 공급 27.51㎡
층수	4층 중 4층
방 갯수	방1/화1
준공	2003.1.17
입주가능여부	가능(현재 공실)
주차	불가
방향	남동향(주출입구 기준)
구조	철근콘크리트 구조
공동주택가격	2,420(2020년), 2,530(2021년), 3,080(2022년)
매매가	9,000만원
임대현황	전세 2,500만원
인수가	6,500만원
취득세	주택수에 따라 중과, 2번째 주택까지는 1.1% (현재는 주거환경개선지구, 잔금을 해제 이후로 하면 1.1%)
용도지역	제3종일반주거지역

중개대상물 종류	다세대주택
소재지	부산시 부산진구 전포동 13-39
거래형태	매매
면적	전용 26㎡, 공급 30㎡
층수	4층 중 저층
방 갯수	방1/거실겸주방1/화1,작은 베란다
준공	2009.2.5.
입주가능여부	가능(현재 공실)
주차	불가
방향	남동향(주출입구 기준)
구조	철근콘크리트 구조
공동주택가격	2,710(2020년), 2,820(2021년)
매매가	9,500만원
취득세	주택수에 따라 중과, 2번째 주택까지는 1.1% (현재는 주거환경개선지구, 잔금을 해제 이후로 하면 1.1%)
용도지역	제3종일반주거지역

★☆ 초기 재개발 투자 = RISK + 기회 ☆ ★

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